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Glossaire

Assurance de risques divers - Immeuble en copropriété. Police multirisques. Surprime liée à l'activité spécifique d'un copropriétaire. Prise en charge par celui-ci (non). (Cass. 3e civ., 6 septembre 2011)

commentaire 6 sept. 2011   |   RGDA   |   Jean-Pierre Karila

Ancien ID : 998

Assurance de risques divers - Immeuble en copropriété. Police multirisques. Surprime liée à l'activité spécifique d'un copropriétaire. Prise en charge par celui-ci (non).

Viole les articles 5, 10 alinéa 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, une Cour d'Appel qui pour mettre à la charge d'un copropriétaire déterminé une surprime d'assurance au motif que celle-ci trouve son unique cause dans la couverture du risque aggravé de sinistre inhérent à l'exercice d'une activité commerciale régulière et conforme à la destination de l'immeuble, et que répartir cette surprime en charges communes générales équivaudrait à faire supporter à la collectivité des copropriétaires une dépense qui est la contrepartie exclusive de l'activité exercée par un seul d'entre eux, alors que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties comprises dans leurs lots et que les clauses du règlement de copropriété contraires à ces dispositions sont réputées non écrites.

Cour de cassation (3e Ch. civ.) 6 septembre 2011 Pourvoi no 10-18972

Non publié au Bulletin

"SDCP 11 rue de Reuilly à Paris c/ ERG

La Cour,

Sur le moyen unique :

Vu les articles 5, 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 avril 2010), que le syndicat des copropriétaires du 11 rue de Reuilly à Paris (le syndicat) a fait assigner la société Espaces Roméo Guérin (la société ERG), copropriétaire, en payement de charges de copropriété comprenant la surprime de l'assurance multirisques de l'immeuble ; que la société ERG a soulevé la nullité de la clause du règlement de copropriété mettant à sa charge la surprime d'assurance et demandé la restitution des sommes payées à ce titre ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de la société ERG, l'arrêt relève que le règlement de copropriété distingue la prime d'assurance supportée par tous les copropriétaires en tant que charge commune générale et la surprime répartie entre les seuls lots de la société ERG et retient que les lots de la société ERG constituent un ensemble homogène et autonome au sein de la copropriété, que la surprime trouve son unique cause dans la couverture du risque aggravé de sinistre inhérent à l'exercice d'une activité commerciale régulière et conforme à la destination de l'immeuble, et que répartir cette surprime en charges communes générales équivaudrait à faire supporter à la collectivité des copropriétaires une dépense qui est la contrepartie exclusive de l'activité exercée par un seul d'entre eux ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots et que les clauses du règlement de copropriété contraires à ces dispositions sont réputées non écrites, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs :

Casse et annule..."

Note

1. L'arrêt rapporté est sans surprise en ce qu'il réitère une solution déjà acquise notamment par un arrêt rendu le 17 mars 2010 également par la 3e Chambre civile que nous avons commenté dans ces colonnes (RGDA 2010, p. 438, note J-P. Karila).

2. La solution retenue est conforme au droit applicable pour des raisons développées dans notre commentaire ci-dessus évoqué auquel le lecteur est prié de se reporter. En bref l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative sans égard à leur utilisation tandis que l'article 10 de la loi précitée énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots « tel que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ».

3. L'arrêt rapporté est, pour les raisons ci-dessus indiquées en quelque sorte « l'envers » de celui précité du 17 mars 2010 puisqu'aussi bien celui-ci était un arrêt de validation tandis que celui rapporté est un arrêt de cassation renforçant encore plus la solution retenue.

J.-P. Karila - RGDA n° 2012-01, P. 134

"Un sac vide tient difficilement debout."