« Attendu,selon l’arrêt attaqué ( Montpellier, du 5 avril 2012 ), que la société civile
immobilière Le San Marco (la SCI) a fait construire un ensemble immobilier
vendu en état futur d’achèvement ; que le syndicat des copropriétaires, se
plaignant de malfaçons, a assigné la Caisse d’épargne et de prévoyance du
Languedoc-Roussillon (la Caisse d’épargne), garant d’achèvement, l’assureur dommages-ouvrage et
les constructeurs ;
Sur le
premier moyen :
Attendu
que la Caisse d’épargne fait grief à l’arrêt de déclarer le syndicat des
copropriétaires de la résidence Le San Marco subrogé dans les droits de la SCI,
de prononcer la réception judiciaire des travaux au 23 janvier 2004, avec
réserves constituées par l’ensemble des désordres relevés dans le rapport
d’expert du 12 juillet 2005, et de la condamner à payer au syndicat des
copropriétaires la somme de 176 530, 98 euros revalorisée par application de
l’indice BT01 tel qu’en vigueur entre le mois de mars 2005 et le jour de
l’arrêt, alors, selon le moyen :
1°/ qu’en
matière de vente en l’état futur d’achèvement, l’immeuble est réputé achevé
lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d’équipement
indispensables à l’utilisation conforme de l’immeuble au regard de sa
destination ; que s’agissant d’un immeuble à usage d’habitation, celui-ci est
réputé achevé dès lors que son habitation est rendue possible en fait et en
droit ; qu’en relevant en l’espèce que le risque d’inondation du garage en
sous-sol en cas de forte pluie et d’infiltrations dans la fosse d’ascenseur
constituaient des malfaçons rendant impossible l’usage normal de l’immeuble,
quand ces désordres ne rendaient pas l’immeuble impropre à l’habitation, les
juges du fond n’ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres
constatations, en violation des articles R. 261-1 et R. 261-24 du code de la
construction et de l’habitation ;
2°/ que
les parties à la vente en l’état futur d’achèvement peuvent décider, même
ultérieurement, de préciser les conditions auxquelles l’immeuble sera réputé
achevé ; qu’en l’espèce, la Caisse d’épargne, s’appuyant à cet effet sur
différentes pièces, faisait valoir que l’architecte maître d’oeuvre,
représentant le maître de l’ouvrage à l’égard de l’entrepreneur, avait convenu
dès 1998 avec ce dernier de ne plus poser de drain périphérique en sous-sol ;
qu’en se bornant à relever, pour répondre à ce moyen, que l’absence de drain à
l’origine du risque d’inondation n’avait fait l’objet, aux dires de l’expert,
d’aucune décision officielle du maître d’oeuvre ou du maître d’ouvrage délégué,
ou encore qu’un devis du 14 février 2005, également retenu par l’expert, ne
prévoyait pas de drain, les juges du fond ont à tout le moins privé leur
décision de base légale au regard des articles R. 261-1 et R. 261-24 du code de
la construction et de l’habitation ;
Mais
attendu qu’ayant souverainement relevé que l’avis de l’expert sur l’occupation
normale de l’immeuble était démenti par l’impossibilité d’utiliser les garages
en sous-sol en cas de forte pluie, ce qui rendait l’ouvrage impropre à son
utilisation, la cour d’appel, qui a, par ailleurs, constaté, par motifs propres
et adoptés, qu’il n’était pas établi que le drain périphérique, prévu au CCTP
ainsi que sur les plans d’exécution et réclamé à plusieurs reprises par le
coordinateur de sécurité lors de la construction, avait été supprimé par le
maître d’oeuvre ou le maître d’ouvrage délégué, a pu en déduire que l’immeuble
n’était pas achevé et que le garant était tenu d’assurer le financement des
reprises de l’ouvrage ; »
Source : Cass. 3e civ., 5 novembre 2013, 12-25417
