Ancien ID : 877
Ayant retenu que le vendeur s’était comporté en qualité de maître d’œuvre, avait acheté les matériaux, conçu et en partie réalisé l’installation d’un chauffage, justifie légalement sa décision, la Cour d’appel qui juge qu’il devait être assimilé à un vendeur professionnel tenu de connaître les vices de la chose vendue.
Ayant relevé que la clause d’exclusion de garantie figurant dans le contrat d’assurance exclut « les travaux immobiliers relevant de l’assurance dommages ouvrage, d’une garantie décennale et de tous travaux exécutés par des professionnels ou entrant dans le cadre de la législation sur le travail dissimulé » et retenu que les travaux réalisés constituaient des travaux de rénovation et de réparation au sens de l’article 1792 du Code civil et avaient été, pour partie au moins, exécutés par un professionnel, la Cour d’appel a pu en déduire que l’assureur ne devait pas sa garantie.
Cour de cassation (3e Ch. civ.) 9 février 2011, n° 09-71498 – Publié au Bulletin
La Cour,
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 15 septembre 2009) qu’en 1994-1995 M. X… a, avec le concours de M. Y…, artisan plombier-chauffagiste, réalisé dans un immeuble lui appartenant, des travaux relatifs au système de chauffage avec installation du poêle à bois en rez-de-chaussée et percement du plancher intermédiaire, que M. Y… est intervenu dans cette réalisation, qu’à la suite de la vente de l’immeuble aux époux A… intervenue le 10 septembre 2001, un incendie s’est déclaré le 15 novembre suivant détruisant la toiture et la charpente ; que les époux A… ont assigné M. X…, son assureur, la société Garantie mutuelle des fonctionnaires et M. Y… en responsabilité et réparation de leur préjudice ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de retenir sa responsabilité et de dire inapplicable la clause exonératoire de garantie stipulée dans l’acte de vente du 10 septembre 2001, alors selon le moyen :
1o/ qu’en se bornant à faire état du rôle prépondérant joué par M. X… dans les travaux d’installation du poêle de sa propre maison, la cour d’appel n’a pas caractérisé sa qualité de « professionnel de l’immobilier », que, par suite, en écartant à raison de cette qualité l’application de la clause exonératoire de garantie stipulée au profit du vendeur, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1643 du Code civil ;
2o/ que la circonstance que le vendeur ait pu créer le risque à l’origine des désordres survenus postérieurement à la vente ne figurait pas au nombre de celles ayant pour effet d’écarter l’application de la clause exonératoire de garantie stipulée au profit du vendeur ; que dès lors, en fondant sa décision d’écarter l’application de ladite stipulation sur cette considération, sans caractériser la mauvaise foi du vendeur, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1643 du Code civil ;
Mais attendu qu’ayant retenu que M. X… s’était comporté en qualité de maître d’œuvre, qu’il avait acheté les matériaux, conçu l’installation litigieuse et l’avait en partie réalisé, la cour d’appel a légalement justifié sa décision en retenant qu’il devait être assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître le vice ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu’ayant relevé que le fait matériel à l’origine de l’incendie était le raccordement du poêle à bois sur un conduit de fumée sans vérification de la conformité de l’installation à la réglementation et aux règles de l’art, que si le sinistre rentrait dans les prévisions de la garantie accordée à M. X… par la société Garantie mutuelle des fonctionnaires au titre de sa responsabilité civile, la clause d’exclusion figurant au contrat excluait « les travaux immobiliers relevant de l’assurance dommages ouvrage, d’une garantie décennale et de tous travaux exécutés par des professionnels ou entrant dans le cadre de la législation sur le travail dissimulé » et retenu que les travaux réalisés constituaient des travaux de rénovation et de réparation au sens de l’article 1792 du code civil et avaient été pour partie au moins exécutés par un professionnel, la cour d’appel a pu en déduire que la société Garantie mutuelle des fonctionnaires ne devait pas sa garantie à M. X… ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Par ces motifs :
Rejette le pourvoi.
Note
1. L’arrêt rapporté, destiné à être publié au Bulletin, rendu à l’occasion de la mise en œuvre de la garantie de droit commun des vices cachés que le vendeur professionnel est présumé, et/ou dans tous les cas, tenu de connaître, laisse perplexe.
2. La perplexité naît :
– du rejet de la première branche du moyen de cassation conduisant à l’assimilation, dans les circonstances de l’espèce, d’un vendeur particulier, professeur des écoles à un vendeur professionnel ;
– de l’absence de réponse à la seconde branche du premier moyen ;
– et enfin des motifs du rejet du second moyen.
3. De façon transversale, l’arrêt renvoie à l’irritante question du cumul des garanties et responsabilités : en l’occurrence la garantie de droit commun des vices cachés en matière de vente, régie par les articles 1641 et suivants du Code civil et les garanties et responsabilités spécifiques dont sont redevables les constructeurs d’ouvrages immobiliers en vertu des articles 1792 et 1792-6 d’ordre public, et portant sinon sur les vices de construction, cachés lors de la réception de l’ouvrage (le terme de vice de construction a disparu depuis la loi du 4 janvier 1978) du moins, sur les dommages clandestins, lors de ladite réception et se révélant postérieurement à celle-ci.
4. L’appréciation de la portée de l’arrêt et les réflexions qu’il peut susciter rend nécessaire un bref rappel de faits et de la décision des juges du fond.
On précisera en conséquence que M. X…, professeur des écoles, assuré auprès de la Garantie Mutuelle des Fonctionnaires (GMF) vend en septembre 2001 une maison d’habitation comportant un système de chauffage dont il avait acheté lui-même le matériel en 1995 et qu’il avait installé avec l’aide d’un artisan plombier-chauffagiste.
Plusieurs années après la réalisation de l’installation de chauffage dont s’agit, mais seulement quelques mois après la vente précitée, un incendie se déclare détruisant une partie de la maison ; l’Expert désigné en référé conclut que le sinistre a pour cause un non-respect de la réglementation préfectorale d’une part, et des documents techniques unifiés (DTU) ainsi qu’à un « manquement élémentaire aux règles de l’art en matière de fumisterie » d’autre part.
C’est dans ces circonstances que la Cour de Paris, confirme un jugement du Tribunal de Grande Instance d’Auxerre retenant la « responsabilité in solidum » du particulier et du plombier chauffagiste, mais infirme celui-ci quant à la garantie de l’assureur dudit particulier, faisant droit à une clause d’exclusion de garantie invoquée par ledit assureur.
Étant précisé que pour écarter l’application d’une clause exonératoire de garantie stipulée dans le contrat de vente selon laquelle « l’acquéreur prendra l’immeuble dans son état actuel sans aucune garantie de la part du vendeur, pour quelque cause que ce soit, et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vétusté, vices de construction ou autres, apparents ou cachés (…) », la Cour de Paris avait estimé que le particulier considéré s’était comporté en qualité de maître d’œuvre et devait être assimilé à un vendeur professionnel « tenu de connaître le vice pour avoir acheté les matériaux, avoir conçu l’installation litigieuse et l’avoir en partie réalisé, au moins en ce qui concerne le raccordement entre le poêle et le pied de conduit de fumée… ; que dès lors il sera refusé à M. X…le bénéfice de la clause dérogatoire de garantie puisqu’il a créé le risque à l’origine des désordres, objet du litige ».
Critique de l’arrêt en ce qui concerne la validation de l’assimilation du vendeur particulier au vendeur professionnel et l’absence de toute réponse à la seconde branche du premier moyen
5. À l’appui de son pourvoi, le sieur X…, reprochait à la Cour de Paris, aux termes de son premier moyen comportant deux branches, un défaut de base légale de sa décision, au regard des articles 1134 et 1643 du Code civil pour :
– n’avoir pas caractérisé sa qualité de « professionnel de l’immobilier », son rôle prépondérant dans les travaux d’installation du chauffage considéré étant indifférent quant à ce (1re branche) ;
– et n’avoir pas caractérisé sa mauvaise foi, la circonstance qu’il avait pu créer le risque à l’origine de désordres survenus postérieurement à la vente ne pouvant conduire à l’éviction d’une clause exonératoire de garantie (2e branche).
6. La Cour de cassation rejette le premier moyen par référence seulement à sa première branche en énonçant qu’ayant retenu que M. X… s’était comporté en qualité de maître d’œuvre, qu’il avait acheté des matériaux, conçu l’installation litigieuse et l’avait en partie réalisé, la Cour d’appel avait légalement justifié sa décision en retenant qu’il devait être assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître les vices.
Ce rejet, dans les circonstances de l’espèce, du moyen par référence seulement à la première branche est assez surprenant.
Certes la Haute Juridiction a déjà validé des décisions de juges du fond qui avaient assimilé le particulier/vendeur à un vendeur professionnel et écarté consécutivement des clauses d’éviction de garantie notamment en cas de vice caché.
Mais cette validation de l’assimilation ainsi opérée l’a été, à notre connaissance, toujours :
– dans le cadre d’un simple contrôle de motivation par référence implicite au pouvoir souverain que la Haute Juridiction reconnaît aux juges du fond pour admettre cette assimilation ;
– et au préjudice de particuliers qui avaient quelque compétence technique ou expérience professionnelle en la matière.
En témoignent :
– pour le simple contrôle de la motivation l’emploi de la formule selon laquelle la validation d’un arrêt d’une Cour d’appel est opérée après l’énonciation que celle-ci « a pu en déduire… » :
• Cass. 3e civ., 26 avril 2006, no 04-18466 ;
• Cass. 3e civ., 11 mai 2010, no 09-14095 ;
• Cass. 3e civ., 27 septembre 2000, no 99-10297 ;
– pour la compétence technique ou l’expérience professionnelle les arrêts ci-après :
• Cass. 3e civ., 26 avril 2006 précité rendu à propos d’un ingénieur de travaux publics qui avait dirigé pendant de nombreuses années une entreprise de bâtiment ;
• Cass. 3e civ., 27 septembre 2010, à propos d’un artisan maçon.
Or, dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt rapporté, le particulier en question était un professeur des écoles, profane par hypothèse, et sans compétence particulière en la matière, son prétendu rôle dans la conception et la réalisation de l’installation de chauffage, ne pouvant conduire à estimer qu’il s’était « comporté en qualité de maître d’œuvre, censé connaître les règles professionnelles de la fumisterie et les règles de l’art… » et consécutivement à son assimilation à un vendeur professionnel « tenu de connaître le vice… ».
On précisera à cet égard, que le sieur X…, avait acquis – en 1995 comme déjà dit ci-dessus (supra no 4) – à la Foire de Paris un poêle à bois et deux tubes droits de raccordement et une manchette de réduction adaptée en vue d’une l’installation de l’ensemble, à propos de laquelle il avait fait appel à un artisan plombier-chauffagiste, pour réaliser le percement du plancher intermédiaire, pour créer une paillasse en béton armé et sceller une manchette d’une section approprié au passage des tubes de fumée destinés à raccorder le poêle.
C’est-à-dire que le sieur X…, comme le relève l’arrêt de la Cour de Paris avait réalisé seulement le raccordement entre le poêle et le pied de conduit de fumée « dans la mesure où il ne justifie pas que Monsieur Y…, l’ait exécuté ».
De sorte que, plutôt que de s’être comporté comme un maître d’œuvre ayant un rôle prépondérant dans la conception et la réalisation de l’installation du chauffage, le sieur X…, qui n’avait aucune compétence technique ou expérience professionnelle, s’était tout simplement comporté comme un particulier téméraire et imprudent, qualités qui ne caractérisent pas, indubitablement, on peut s’en réjouir, les professionnels.
On peut en conséquence être surpris qu’en la circonstance la Haute Juridiction soit allée au-delà d’un simple contrôle de motivation en énonçant que la Cour d’appel avait « légalement justifié sa décision » alors même, il est vrai, qu’elle ne faisait que répondre au grief de défaut de base légale…
On observera aussi la motivation ambiguë, quelque peu contradictoire, mélangée de fait et de droit de la Cour de Paris qui, pour écarter la clause d’éviction de la garantie des vices cachés s’est fondée à la fois :
– sur la qualité de vendeur professionnel qu’elle avait conféré par assimilation au sieur X… ;
– et en considération du fait que celui-ci avait créé « le risque à l’origine des désordres, objet du litige ».
On peut même dire que de facto et de jure le motif décisif pour écarter la clause exonératoire de garantie est bien la création du risque considéré, la Cour de Paris ayant énoncé après l’assimilation du vendeur particulier au vendeur professionnel « que dès lors il sera refusé à Monsieur X…, le bénéfice de la clause dérogatoire de garantie, puisqu’il a créé le risque à l’origine des désordres, objet du litige .
Que cette clause ne saurait donc trouver son application ».
7. Dans ce contexte (supra no 6) on comprend mal que la Haute Juridiction n’ait pas examiné et en tout cas visé dans son rejet du premier moyen, la seconde branche dudit moyen axée justement sur la question de la création du risque à l’origine de l’incendie qui était reproché au particulier…
Critique de l’arrêt en ce qui concerne l’admission de la clause d’exclusion de garantie stipulée dans le contrat d’assurance (2e moyen)
8. L’assureur du particulier garantissait « les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l’assuré peut encourir en raison des dommages occasionnés au tiers de son propre fait ».
Le Sinistre entrait donc bien dans les prévisions du contrat puisque c’était bien par son fait (intervention au niveau de la conception et de la mise en œuvre de l’installation du chauffage et création d’un risque) que l’incendie avait eu lieu.
Cependant la Cour de Paris a jugé que l’assureur avait invoqué « à bon droit » une clause d’exclusion rédigée comme suit :
« Nous ne garantissons pas les dommages résultant :
– de travaux immobiliers de quelque nature qu’ils soient (construction, démolition, réparation, rénovation) relevant de l’assurance dommages ouvrage, d’une garantie décennale et de tous travaux exécutés par des professionnels ou qui entrent dans le cadre de la législation sur le travail dissimulé ».
Pour ce faire, la Cour de Paris a jugé :
« Qu’en effet les travaux de percement de plancher intermédiaire et du pied de conduit de fumée maçonné, qui constituent des travaux de rénovation, réparation et des ouvrages au sens de l’article 1792 du Code civil, relèvent de l’assurance décennale et ont été exécutés, au moins en partie par un professionnel, M. Y… ».
9. Au soutien de son second moyen de cassation, le demandeur au pourvoi reprochait à la Cour de Paris, la violation de l’article 1134 du Code civil pour « avoir méconnu la loi des parties » et ce pour :
– avoir accueilli l’exception de non-garantie opposée par l’assureur de responsabilité civile de M. X… tirée de ce que les dommages résultant des travaux immobiliers relevant de l’assurance dommages ouvrage n’étaient pas couverts, alors que la responsabilité de M. X… avait été recherchée et retenue non sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs mais sur celui de l’article 1603 du Code civil (première branche) ;
– n’avoir pas tenu compte de ses propres constatations selon laquelle les travaux en cause avaient été, pour partie réalisés par M. X… lui-même, c’est-à-dire par un non-professionnel, alors que la clause d’exclusion ne visait que les dommages résultant de travaux immobiliers exécutés par un professionnel.
10. Le rejet du second moyen et la validation de l’arrêt de la Cour de Paris quant à la garantie de l’assureur est opérée dans le cadre d’un simple contrôle de motivation et par référence au pouvoir d’appréciation souverain des juges du fond.
La Cour de cassation valide la décision de la Cour de Paris en raison de ce que, ayant relevé que le fait matériel à l’origine de l’incendie était le raccordement du poêle à bois sur un conduit de fumée sans vérification de la conformité de l’installation à la réglementation aux règles de l’art, qu’il existait une clause d’exclusion figurant dans le contrat d’assurance (qu’elle reproduit), et retenu que les travaux réalisés constituaient des travaux de rénovation et de réparation au sens de l’article 1792 du Code civil et avaient été, pour partie, au moins exécutés par un professionnel, elle avait pu en déduire que la GMF ne devait pas sa garantie à M. X…
11. De tels motifs ne sont pas pleinement satisfaisants en raison notamment en ce qu’ils sont muets sur la deuxième branche du moyen, alors même que la Cour de Paris s’était, pour retenir l’application de la clause d’exclusion de garantie de l’assureur, fondée sur le fait que les travaux avaient été réalisés, en partie par un professionnel, motivation impliquant selon nous, une réponse de la Cour de cassation puisqu’aussi bien, la clause d’exclusion se référait à des travaux exécutés par des professionnels et étaient donc, a priori, insusceptibles d’application pour des travaux exécutés par un professionnel et un particulier.
Mais il est vrai que la clause d’exclusion de garantie visait aussi « les travaux immobiliers de quelque nature que ce soit, relevant de l’assurance dommages ouvrage, d’une garantie décennale », de sorte qu’on était en présence, comme d’ailleurs cela avait été soutenu par le défendeur au pourvoi, de plusieurs cas d’exclusions alternatifs et non pas cumulatifs conduisant à retenir l’application de la clause d’exclusion de garantie dès lors que les travaux considérés pouvaient relever de la garantie décennale, abstraction faite de l’identité ou de la qualité de ceux qui les avaient exécutés !…
Le rejet de la première branche du moyen peut aussi se comprendre car il n’y a aucune incohérence, a priori, à retenir :
– dans les rapports vendeur/acquéreur la responsabilité du premier pour défaut de conformité, au regard de l’obligation de délivrance au sens de l’article 1603 du Code civil ;
– puis dans les rapports entre assureur et assuré (à propos de l’application d’une clause d’exclusion de garantie) le fait que les dommages avaient pour origine l’exécution de travaux relevant de la garantie décennale.
Nous observerons cependant :
– qu’en la circonstance et alors même que l’arrêt de la Cour de Paris ne comporte curieusement le visa d’aucun texte, celle-ci a statué non par référence à l’inexécution de l’obligation de délivrance (défaut de conformité) mais par référence à la garantie des vices cachés, terme qu’elle utilise implicitement dès lors qu’elle procède à l’assimilation du vendeur/particulier à celle de professionnel « tenu de connaître le vice » ;
– qu’il ne semble pas – la lecture de l’arrêt de la Cour de Paris ne permet pas d’avoir une idée précise à cet égard – qu’il y ait eu un débat quelconque sur la qualification juridique des travaux de mise en œuvre des installations de chauffage par le sieur X…, et le professionnel plombier-chauffagiste ;
– que le moyen ne discutait pas la qualification que la Cour de Paris avait elle-même donnée aux travaux de réalisation des installations de chauffage.
L’irritante question du cumul des responsabilités lorsque le vendeur est par ailleurs un constructeur
12. Si les travaux d’installation du chauffage dans la maison de M. X…, ne constituent pas la construction d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil, aucune question de cumul ne peut se poser, la responsabilité du sieur X…., ne pouvant être recherchée qu’en vertu des règles du droit commun de la vente.
En revanche, si l’on considère que les travaux dont s’agit sont constitutifs de la construction d’un ouvrage au sens du texte précité, alors se pose évidemment la question du cumul des garanties et responsabilités ci-avant évoquées (supra no 3) puisqu’aussi bien le sieur X…, aurait alors la qualité de constructeur en vertu de l’article 1792-1 du Code civil qui dispose :
On rappellera qu’aux termes de l’article 1792-1 du Code civil :
« Est réputé constructeur de l’ouvrage
1o/…
2o/ toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire
3o/… »
Étant souligné qu’en application du 2o/ ci-dessus, M. X… était réputé constructeur dès lors qu’il avait vendu un ouvrage qu’il avait construit ou fait construire, peu important le rôle qu’il aurait pu avoir dans la conception et la réalisation de l’installation du chauffage.
Étant rappelé que l’application de l’article 1792-1 du Code civil est en outre totalement indépendante des circonstances de fait qui ont pu précéder la vente, peu important donc que la construction de l’ouvrage ensuite vendu, l’ait été pour le compte personnel du futur vendeur et non dans la perspective de la vente (Cass. 3e civ., 12 mars 1997, no 95-12727, Bull. civ. III, no 61 ; RDI 1998, p. 652, obs. C. Saint Alary-Houin, D. 1988 p. 234, note J.-P. Stork ; Cass. 3e civ., 17 déc. 1996, arrêt 195D, RDI 1997, p. 240, obs. Ph. Malinvaud et B. Boubli) peu importe également que la vente intervienne immédiatement après l’achèvement ou de nombreuses années plus tard (Cass. 3e civ., 14 janvier 1998, no 95-19916, Bull. civ. III, no 11), comme cela était le cas de l’espèce.
13. En la circonstance, les époux Z…, avaient recherché la responsabilité du sieur X…, sur le fondement des règles de droit commun de la vente, la Cour de Paris ayant retenu la responsabilité de celui-ci sur le fondement implicite mais évident de la garantie de droit commun des vices cachés en matière de vente, et non sur la garantie spécifique due par le constructeur d’ouvrage immobilier, en vertu des responsabilités et garanties d’ordre public énoncées par les articles 1792 à 1792-6 du Code Civil.
Était-ce légalement possible alors qu’a priori les responsabilités et garanties, au surplus d’ordre public, dont sont redevables les constructeurs ont normalement vocation à s’appliquer par préférence/priorité aux garanties de droit commun qu’elles évincent ou absorbent de ce fait, la victime du dommage ne pouvant, en conséquence, opter pour un régime plutôt que pour un autre
Depuis plusieurs décennies, la jurisprudence a apporté une réponse négative à cette question en ce qui concerne les actions dirigées à l’encontre des locateurs d’ouvrage immobiliers, liés au maitre d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, puis récemment en ce qui concerne les actions engagées à l’encontre des vendeurs d’immeuble à construire, tandis qu’en ce qui concerne le vendeur constructeur, la jurisprudence – comme l’illustre indirectement l’arrêt rapporté – admet désormais depuis quelques années, un véritable droit d’option de la victime des dommages.
a) Droit positif en ce qui concerne les locateurs d’ouvrages immobiliers
14. Bien avant qu’un arrêt de principe du 13 avril 1988 (Cass. 3e civ., 13 avril 1988, no 86-17284, Bull. civ. III, no 68) rendu sous l’empire du Code civil d’origine (1804) n’ait affirmé de façon éclatante, l’interdiction du cumul, c’est-à-dire l’impossibilité pour la victime d’un dommage relevant de l’application des garanties légales édictées par les articles 1792 et suivants du Code civil de rechercher la responsabilité de l’auteur du dommage tenu à cette garantie légale, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, la jurisprudence avait toujours refusé à la victime des dommages un quelconque droit d’option entre la revendication de l’application des garanties légales dont sont redevables les constructeurs et celle des règles du droit commun du contrat d’entreprise, du moins pour les dommages présentant les caractéristiques techniques ou de gravité de ceux réparables ou indemnisables sur le fondement desdites garanties légales (voir à cet égard : J.-P. Karila, « Domaines respectifs des garanties et responsabilités légales et des responsabilité de droit commun des locateurs d’ouvrage immobilier » dans Études offertes au professeur Philippe Malinvaud, Litec, juin 2007, p. 317 et suiv. ; voir également : « Garanties légales et responsabilité contractuelle de droit commun des locateurs d’ouvrage immobilier après la réception de l’ouvrage », D., chron. 1990, p. 307 et suiv.).
Étant rappelé que la solution affirmée le 13 avril 1988 a été réitérée dans son exacte formulation à de nombreuses reprises depuis, tant sous l’empire de la loi du 3 janvier 1967 (Cass. 3e civ., 25 janvier 1989, no 86-11806, Bull. civ. III, no 20 ; Cass. 3e civ., 4 octobre 1989, no 88-10362, Bull. civ. III, no 178), que sous l’empire de la loi du 4 janvier 1978 (Cass. 3e civ., 11 mars 1992, no 90-15633, Bull. civ. III, no 78 ; Cass. 3e civ., 10 avril 1996, no 94-15350, Bull. civ. III, no 100 (à propos de la garantie biennale du bon fonctionnement) ; Cass. 3e civ., 25 mars 1997, no 95-18046), les juges du fond appliquant systématiquement le principe de l’interdiction de tout cumul.
b) Droit positif en ce qui concerne le vendeur d’immeuble à construire
15. La jurisprudence applique donc le même principe de l’interdiction de tout cumul ou droit d’option en ce qui concerne la responsabilité du vendeur d’immeuble à construire.
On citera à cette occasion un arrêt du 7 avril 2004 (Cass. 3e civ, 7 avril 2004, no 02-31015, Bull. civ. III, no 73) validant un arrêt d’une Cour d’appel en ce qu’elle avait « retenu, à bon droit, que la seule action ouverte à Madame X…, contre la Société CARPI était l’action en garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code civil, qui, dans les ventes d’immeuble à construire se substitue à la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du même code ».
La règle est à ce point impérative que la Cour de cassation a relevé le moyen d’office en énonçant qu’en matière de vente d’immeuble à construire, l’action sur le fondement de l’article 1641 du Code civil « était inapplicable » (Cass. 3e civ., 20 mars 2000, no 97-21681, Bull. civ. III, no 78).
c) Évolution du droit positif en ce qui concerne le vendeur/constructeur
16. En ce qui concerne le vendeur réputé constructeur en application de l’article 1792-1 2o du Code civil, la question du cumul ne s’était pas posée jusqu’à l’arrêt précité (supra no6) du 27 septembre 2000 (Cass. 3e civ., 27 septembre 2000, no 99-10297 ; RDI 2001, p. 84, obs. Ph. Malinvaud ; Dalloz 2009, p. 2628, note J.-P. Storck) qui esquive la question, la Cour de cassation ayant raisonné au regard seulement de la procédure et ayant énoncé que « la Cour d’appel qui était saisie des conclusions des époux Z…, plaçant le litige sur le seul terrain des articles 1641 et suivants du Code civil, n’était pas tenue d’examiner si les désordres constatés pouvaient relever de la garantie légale des constructeurs ».
Une avancée plus significative était amorcée quelques années plus tard par un arrêt du 2 mars 2005 (Cass. 3e civ., 2 mars 2005, no 03-16561, Bull. civ. III, no 49, RDI 2005, obs. Ph. Malinvaud).
L’arrêt est important en ce qu’il énonce que « la Cour d’appel a retenu, à bon droit, que la possibilité de mettre en œuvre les garanties légales des articles 1792 et suivants du Code civil, ne fait pas obstacle à l’application des règles relatives à la résolution de la vente, lorsque le constructeur de l’immeuble achevé en est également le vendeur ».
Le Professeur Malinvaud approuve cette consécration d’une option au profit de l’acquéreur en l’action résolution et l’action en garantie des articles 1792 et suivants du Code civil, car « ces actions – qui ne tendent pas du tout au même objet – ne sont pas concurrentes : l’action en résolution de la vente n’est pas une action en responsabilité ; elle ne tend pas à réparer les défauts d’un ouvrage que l’acheteur conserverait mais à anéantir purement et simplement la vente d’un ouvrage qui ne répond pas aux caractéristiques annoncées ou que l’acheteur n’aurait pas acheté s’il en avait connu les défauts ».
Le Professeur Malinvaud ajoute d’ailleurs pertinemment :
« Au demeurant on observera que l’article 1792-1, 2o, avait pour but de conférer à l’acheteur une protection supérieure à celle du droit commun, et non pas de le priver de la protection qu’il pouvait trouver dans le droit commun des contrats, et notamment de l’action en résolution ».
Mais la 3e Chambre civile est allée encore plus loin dans un arrêt remarqué du 17 juin 2009 (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, no 08-15503, Bull. civ. III, no 143) abondamment commenté (RDI 2009, p. 475, obs. O. Tournafond), y compris par les conseillers référendaires de la 3e Chambre civile (D. 2009, p. 2573). Cet arrêt validant une décision de la Cour de Paris, énonce en effet que « …que lorsqu’une personne vend après achèvement un immeuble qu’elle a construit ou fait construire l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun de l’article 1641 du Code civil », consacrant ainsi le droit d’option de l’acquéreur entre l’action en garantie des vices cachés de droit commun de l’article 1641 du Code civil et l’action en garantie décennale des articles 1792 et 1792-2 dudit code, et ce dans une espèce où il n’était pas requis par l’acquéreur, la résolution de la vente mais seulement l’indemnisation des défauts ou vices de la chose construite, alors que semble-t-il (la lecture de l’arrêt comme des moyens de cassation ne permet pas de le vérifier de façon certaine) la garantie décennale était expirée.
La solution serait ici encore justifiée par la protection de l’acquéreur qui doit pouvoir bénéficier de toutes les sanctions que la loi lui offre, ce que l’on peut comprendre et admettre si l’option l’est, au regard de l’action rédhibitoire prévue par l’article 1644 du Code civil, c’est-à-dire la résolution de la vente, ou l’action indemnitaire sur le fondement des garanties spécifiques, notamment celle édictée par les articles 1792 et 1792-2 dudit code, c’est-à-dire l’action en réparation/indemnisation sur le fondement de la garantie décennale.
Mais la formulation de l’attendu de principe de la 3e Chambre civile est suffisamment large pour autoriser l’exercice d’une action estimatoire, c’est-à-dire la mise en œuvre de la garantie de droit commun des vices cachés, à propos d’une vente intervenue moins de 10 ans après l’achèvement de l’ouvrage.
De sorte qu’on aboutit à la solution paradoxale voulant que les professionnels, qu’ils soient constructeurs au sens strict du terme, comme les locateurs d’ouvrages immobiliers, entrepreneurs, architectes, bureaux d’études et autres techniciens (y compris le contrôleur technique) liés au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage soient, en quelque sorte, à l’abri de toute action 10 ans après la réception de l’ouvrage, tandis que le constructeur, par « inadvertance », qui ignore cette qualité, comme le sieur X…, pourra être poursuivi, 10 ans après l’achèvement de l’ouvrage qu’il a construit ou fait construire, dans le délai de 2 ans de l’article 1648 du Code civil à compter de la découverte du vice caché de l’ouvrage vendu.
Certes l’article 1792-4-3 institué par la loi du 17 juin 2008 dispose désormais que « en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par 10 ans à compter de la réception des travaux ».
Mais il n’est pas évident qu’entre dans le champ d’application de ce texte l’action en garantie des vices cachés de droit commun (sur le champ d’application de l’article 1792-4-3 voir article de Ph. Malinvaud, « Prescription et responsabilité des constructeurs après la réforme du 17 juin 2008 », RDI 2008, p. 368).
Remarques terminales « moralité » des faits de l’espèce
17. Le rapporteur et l’avocat général avaient conclu/en tout cas fortement suggéré dans leur rapport et avis la cassation de l’arrêt de la Cour de Paris, au regard du premier moyen de cassation.
La 3e Chambre civile ne les a pas entendus…
Devait-on et/ou pouvait-on sauver le soldat X…
Si, comme l’a finalement admis la Cour de Paris, la conception et la mise en œuvre des installations de chauffage constituaient, dans les circonstances de l’espèce, un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil, alors il est clair que le sieur X…, ne pouvait qu’être responsable de plein droit des dommages sans pouvoir être exonéré de cette responsabilité par la clause d’exonération de garantie stipulée dans le contrat de vente, et ce, non pas en raison de son assimilation à un professionnel, mais en vertu de l’article 1792-5 du Code civil qui répute non écrite toute clause d’un contrat qui a notamment pour effet d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil ; pour une illustration implicite on citera un arrêt du 3 mars 2010 (Cass. 3e civ., 3 mars 2010, no 09-11282, Bull. civ. III, no 55) qui rejette un pourvoi formé à l’encontre d’un arrêt de la Cour de Bordeaux qui avait accueilli l’action introduite à l’encontre d’un vendeur non professionnel d’un bien qu’il avait rénové, sur le fondement de la garantie décennale édictée par l’article 1792 du Code civil, à raison de sa qualité de constructeur en vertu de l’article 1792-1 dudit code.
En revanche toujours dans ce cas de figure, la clause d’exclusion de garantie stipulée dans le contrat d’assurance de responsabilité civile, aurait eu, sans l’ombre d’un doute, à s’appliquer. On peut penser que le sieur X…, aurait néanmoins pu espérer légitimement être totalement garanti par le professionnel artisan chauffagiste fumiste…
Dans l’hypothèse inverse, c’est-à-dire au cas où les travaux n’auraient pas été qualifiés d’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil, la question de l’applicabilité de la clause d’exonération de garantie stipulée dans le contrat de vente serait demeurée entière le juge du fond pouvant toujours l’écarter au prétexte que le sieur X…, devait être assimilé au vendeur professionnel, auquel cas, la garantie de l’assureur de responsabilité du sieur X…, aurait eu alors vocation à s’appliquer sans que ledit assureur ait pu valablement opposer une clause d’exclusion…
On peut aussi penser que les juges du fond auraient pu retenir la clause d’exclusion de garantie stipulée dans l’acte de vente auquel cas les époux Z…, victimes de l’incendie auraient souffert de dommages et préjudices non indemnisables, encore que la présence de leur assureur aux débats (la MAAF) peut laisser penser qu’ils avaient une certaine couverture d’assurance.
Ces dernières considérations sont animées par un souci d’équité et/ou de recherche d’un certain équilibre ; on peut légitimement penser que la haute juridiction a été elle aussi, animée par un souci d’équité mais pour un résultat inverse à celui envisagé par le rapporteur et l’avocat général. Dans tous les cas, et pour les motifs ci-dessus évoqués, la solution de l’arrêt rapporté n’est pas satisfaisante, nous semble t-il, en droit.
J.-P. Karila – RGDA n° 2011-03, P. 766