Ancien ID : 1024
Le propriétaire dont le terrain est enclavé est parfois contraint de saisir la justice pour obtenir l’institution d’une servitude de passage lui permettant d’aménager et exploiter son bien.Il s’agit là d’un droit que le code civil définit dans les termes suivants (art. 682 du code civil) :
« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »
Ainsi, l’utilité du fonds enclavé prévaut sur le droit de propriété des voisins.
Pour autant, le législateur a encadré les critères de fixation de l’assiette de la servitude de passage : celle-ci doit être choisie du côté où le trajet est le plus court jusqu’à la voie publique, mais à l’endroit le moins dommageable pour celui qui le subit (art. 683 du code civil).
En pratique, les opérateurs (lotisseurs, promoteurs, industriels, etc…) sont parfois confrontés à la nécessité d’obtenir le désenclavement du terrain d’assiette de leur projet, tout en privilégiant le choix d’un passage conforme à la règle d’urbanisme.
Sans cela, le désenclavement serait privé d’effet utile faute de pouvoir obtenir les autorisations de lotir et/ou de construire nécessaires à la réalisation du projet.
La Cour de cassation a récemment précisé que la servitude de passage devait être fixée par le juge en conformité avec la règle d’urbanisme (ainsi qu’avec les règles issues de la législation environnementale), ce qui n’allait pas de soi à la seule lecture des dispositions du code civil.
Cette solution, qui évite de créer des contraintes supplémentaires lors de la réalisation des projets d’aménagement et de construction, nous semble devoir être approuvée.
Sources :
Cass. 3e civ., 5 sept. 2012, n° 11-22.276, n° 917 P + B, Houdez c/ Le Moal
Articles 682 et suivants du code civil
© Karila