Ancien ID : 494
Le bailleur est tenu de garantir un certain entretien des parties communes du centre commercial même en l’absence de toute clause particulière (évolution)Pour contourner cette difficulté, les preneurs ont tenté d’obtenir la condamnation de leurs bailleurs pour un manquement à une obligation générale et légale d’entretien du centre commercial.
Cette nouvelle tentative s’est :
– d’abord soldée par un échec, la Cour de cassation censurant, à l’occasion d’un arrêt du 28 juin 2005 (Cass. 3ème civ., 28 juin 2005, n° 04-14087) un arrêt de la Cour de Paris qui était entré en voie de condamnation du bailleur à qui il était reproché d’avoir manqué à ses obligations contractuelles pour avoir laissé passivement se dégrader un environnement qui dépendait de lui ce qui avait conduit à attirer des marginaux de toutes sortes.
La Cour de cassation restait et reste encore dans son interprétation étroite de l’obligation de délivrance : cette obligation ne pouvait alors porter que sur le local objet du bail et non sur les autres parties de la galerie.
– mais aujourd’hui semble devoir être admise par la Cour de cassation. Dans un arrêt du 31 octobre 2006 (Cass. 3ème civ., 31 octobre 2006, n° 05-18377, Bull. civ. 2006, III, n° 215), la Cour de cassation était à nouveau saisie d’un pourvoi introduit contre un arrêt de la Cour de Versailles qui avait retenu une solution en tout point conforme à l’arrêt précité du 28 juin 2005 (constatant l’absence de stipulation spéciale, elle estimait qu’il ne pesait sur le preneur aucune obligation de maintenir pour le preneur un environnement commercial favorable en entretenant les parties communes du centre).
La Cour de cassation censure néanmoins cette décision au visa de l’article 1719 du Code civil reprochant à la Cour reprochant à la Cour de Versailles de n’avoir pas recherché « si le défaut d’entretien des parties communes du centre commercial n’avait pas pour effet de priver les preneurs des avantages qu’ils tenaient du bail ».
Cet arrêt emporte une évolution sensible de la Cour de cassation dès lors qu’il est acquis que le bail ne comportait pas de clause spéciale relative à l’entretien des parties communes du centre commercial.
A fortiori, si le bail comporte une clause particulière, le bailleur est alors tenu de la respecter.
Un arrêt de la Cour de Paris (CA Paris, 16ème A, 21 juin 2006, SA Bail investissement c. Sté Distri Albosa, jurisdata n° 2006-324095) a estimé à propos d’un engagement de faire des travaux de mise en conformité du centre qu’il s’agissait d’une obligation de résultat dont la violation autorisait le preneur à solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur.
© Karila.fr – Cyrille Charbonneau et Salah Guerrouf